Zum 01.01.2025 treten mit dem dann geltenden Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts völlig neue Regeln zur auf Feststellung und Ermittlung der Grundsteuerwerte in Kraft. Damit wird dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10.04.2018 Rechnung getragen, in dem die bisherigen Regelungen für verfassungswidrig erklärt wurden. Mit der Neuregelung ist nicht beabsichtigt, dass Grundsteueraufkommen zu erhöhen. Durch die sich aus der Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsverschiebungen sollen gegebenenfalls durch die Anpassung des Hebesatzes ausgeglichen werden.
Die alte Regelung
Bisher wurde die Grundsteuer auf Grund von Einheitswerten berechnet, die aus den Jahren 1935 (neue Bundesländer) bzw. 1964 (alte Bundesländer) stammen. Diese sind naturgemäß veraltet und berücksichtigen nicht die inzwischen eingetretenen Wertveränderungen. Denn der Wert des Grundstückes war Grundlage der Grundsteuerberechnung. Die Finanzämter legen für jedes Grundstück einen Einheitswert fest. Bestimmt wird dieser von zahlreichen Faktoren wie der Grundstücksart und dem Baualter des Hauses. Dann wird für die Grundsteuer ein Steuermessbetrag ermittelt. Dafür wird der Einheitswert mit einer Steuermesszahl multipliziert. Diese ist bundeseinheitlich. Sie beträgt in Westdeutschland zwischen 2,6 und 6 Promille vom Einheitswert und zwischen 5 und 10 Promille vom Einheitswert in Ostdeutschland. Schlussendlich legt jede einzelne Kommune einen Hebesatz fest. Der Steuermessbetrag wird mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Den vermutlich bundesweit höchsten Hebesatz hat derzeit mit 1.050 Prozent die hessische 7.000-Einwohner-Gemeinde Lautertal. Schlussendlich steht dann der Grundsteuerbetrag fest, der vierteljählich von der Kommune zur Zahlung erhoben wird.
Was ist Neu?
Neu ist, dass die Grundsteuer auf Bodenrichtwerten und bei bebauten Grundstücken auch auf Baujahr und Listenmieten beziehungsweise pauschalen Herstellungskosten des Gebäudes beruht. Die Bodenrichtwerte werden von einem Gutachterausschuss ermittelt und liegen größtenteils elektronisch für die jeweilige Gemeinde vor. Niedersachsen kombinieren dieses Flächenmodell mit einer Wertkomponente, nämlich mit der Wohnlage oder einem Lagefaktor. Der Gebäudewert setzt sich somit aus Wohn- bzw. Nutzfläche zusammen und wird durch den Bodenrichtwert unter Berücksichtigung der Lage des Grundstücks als Durchschnittsbodenwert ergänzt und ins Verhältnis gesetzt. Der sich daraus ergebende Lagefaktor, der sich aus dem Bodenrichtwert des Individualgebäudes geteilt durch den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Kommune x 0,3 ergibt, bildet die Basis für die Grundsteuerberechnung. Unter Berücksichtigung der Grundstücks- und Gebäudegröße und des Hebesatzes berechnet sich dann der faktische Grundsteuerbetrag.
Was ist zu tun?
Ab Juli bis Oktober 2022 müssen alle Grundstückseigentümer eine Erklärung abgeben, damit ihr Grundstück vom zuständigen Lagefinanzamt zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1. Januar 2022 neu bewertet werden kann. Dafür müssen Eigentümer nach Aufforderung Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte abgeben. Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Im Zeitraum vom 1. Juli 2022 bis 31. Oktober 2022 können die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen über die Steuer-Onlineplattform „ELSTER“ eingereicht werden. Die Größe des Grundstücks, die Art der Immobilie, das Alter des Gebäudes, die Wohnfläche, die Nettokaltmiete sowie die Bodenrichtwerte müssen bei Abgabe der Erklärung zur Hand sein. Die Bodenrichtwerte sollen künftig für alle Länder über das System BORIS abrufbar sein.
RA. Andreas Tietgen, 22.03.2022