In vielen Gebäuden schlummern unter dem Dach ungenutzte Potenziale für die Schaffung zusätzlichen Wohnraums. Grade in älteren Mehrfamilienhäusern sind Dachböden, die früher als Lagerraum und Trockenböden dienten, nun ungenutzt. So trägt sich manche Eigentümergemeinschaft mit dem Gedanken, den Bodenraum zur Nutzung als Wohnraum zu verkaufen, um mit den Einnahmen die anstehenden Fassadensanierung zu zahlen oder andere notwendige Instandsetzungen zu finanzieren. Vor der Umsetzung eines solchen Projektes gilt es jedoch, die gesetzlichen und bauordnungsrechtlichen Vorschriften für einen Dachausbau zu kennen.
Dachausbau aus baurechtlicher Sicht
Nur die Umnutzung von Räumen im Dachgeschoss eines Wohngebäudes mit nur einer Wohnung in Aufenthaltsräume, die zu dieser Wohnung gehören, ist in Niedersachsen genehmigungsfrei. Bei einer Umnutzung von bereits bestehenden Räumen ist lediglich eine Nutzungsänderung erforderlich. Auch ist die Errichtung von Zwischenwänden baugenehmigungsfrei. Die Änderung der Nutzung – auch ohne bauliche Änderungen – ist aber dann baugenehmigungspflichtig, wenn das öffentliche Baurecht an die bauliche Anlage in der neuen Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen stellt. Das ist in der Regel bei Umwandlung eines Dachbodens in Wohnraum der Fall. Wenn also mit einer Umnutzung von Gebäudeteilen auch bauliche Veränderungen einher gehen, ist eine Baugenehmigung einzuholen. Die gilt auch bei der Umwandlung der Nutzfläche Boden zu Wohnzwecken. Die Brandschutzvorschriften bei Wohnungen sind höher als die des bisherigen Bodenraums, durch den Einbau von Fenstern oder gar Dachterrassen ändert sich die Kubatur des Hauses.
Dachausbau und Gebäudeenergiegesetz
Ungedämmte Dachböden auszubauen kann teuer werden. Zwar besteht eine allgemeine Sanierungs- oder Dämmpflicht für Dachböden offiziell nicht. Die GEG-Vorschriften sind aber einzuhalten, sobald im Zuge eines Dachbodenumbaus mehr als 10% des Daches oder der Fassade erneuert werden. Dann nämlich gelten die GEG-Mindeststandards. Und diese sind nicht nur für den umzubauenden Dachbodenanteil einzuhalten, sondern müssen das gesamte Gebäude umfassen. Dies gilt auch, wenn beispielsweise nur eine Dachdeckung ausgetauscht wird.
Dachausbau und Eigentümergemeinschaft
Durch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums vergrößert sich die Eigentümergemeinschaft und die Mieteigentumsanteile ändern sich. War der Dachboden zuvor wie alle anderen Flächen, die nicht dem Sondereigentum zugeordnet waren, Gemeinschaftseigentum und teilten sich vorher acht Parteien das Gemeinschaftseigentum, sind es nun zehn. Damit sinkt der jeweilige Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Die Eigentumsanteile sind neu zu berechnen und die Teilungserklärung ist zu ändern. Bei finanzierter Eigentumswohnung muss die finanzierende Bank dem nun geschrumpften Miteigentumsanteil zustimmen. Oftmals sind Dachbodenanteile auch den Wohnungen als Nutzung zugeschrieben. Diese Nutzungsmöglichkeit fällt nach der Umwandlung in Wohnraum weg, was bei vermietetem Wohnraum zu Problemen mit den Mietern führen kann.
Andreas Tietgen
21.07.2023